Vanuit het meerjarenonderhoudsplan begeleiden wij de onderhoudswerkzaamheden van uw VvE. Bij de jaarlijkse inspectie toetsen we het jaarplan uit het meerjarenonderhoudsplan, zodat helder is welke werkzaamheden voorbereid moeten worden voor de eerstvolgende vergadering.
Bij planmatig onderhoud gaat het om werkzaamheden die u ziet aankomen. Onderhoud, herstel of vervanging aan het einde van de technische of economische levensduur van een bouwdeel: het schilderwerk dat over vier jaar aan de beurt is, de dakbedekking die haar termijn nadert, de lift die op zeker moment gemoderniseerd moet worden. Deze werkzaamheden komen voort uit periodieke inspecties en zijn vooraf omschreven en begroot.
Dat is iets anders dan dagelijks onderhoud, waar een lekkage, een klemmende deur of een gesprongen ruit onder valt. Dagelijks onderhoud dient zich aan, planmatig onderhoud plant u zelf. Juist daarom is dit de post waarop een vereniging het meeste kan winnen: wie tijdig reserveert en op het goede moment onderhoud laat uitvoeren, houdt de kosten laag en het gebouw in goede staat.
Wij behandelen alle aangelegenheden rond het planmatig onderhoud van de gemeenschappelijke voorzieningen, binnen het kader van de begroting en de marges die de vergadering van eigenaars heeft vastgesteld. Het doel is eenvoudig: het gebouw goed houden, zodat het blijft functioneren overeenkomstig de doelstelling van de vereniging.
Onderdeel van het Compleet Beheer pakket.
Wij bewaken uw meerjarenonderhoudsplan en de bijbehorende liquiditeitsprognose, zodat het reservefonds op peil blijft.
Wij inspecteren het gebouw jaarlijks fysiek en toetsen dit aan het meerjarenonderhoudsplan.
Offerteaanvraag, offertevergelijk, het besluit in de vergadering, en de uitvoering en oplevering van de werkzaamheden: wij verzorgen het volledige traject namens de VvE.
Onafhankelijk advies over de technische staat van het gebouw en de mogelijkheden voor verduurzaming.
Een meerjarenonderhoudsplan brengt per bouwdeel in kaart wanneer onderhoud aan de orde is en wat het kost. Doorgaans over een periode van tien tot vijfentwintig jaar. Daaraan koppelen wij een liquiditeitsprognose: het overzicht dat laat zien of het reservefonds op ieder moment toereikend is voor wat er in het plan staat.
Sinds 2018 is iedere vereniging verplicht een reservefonds op te bouwen. Daarvoor bestaan twee wegen: jaarlijks ten minste een half procent van de herbouwwaarde reserveren, of reserveren op basis van een meerjarenonderhoudsplan dat niet ouder is dan vijf jaar. Die tweede weg leidt vrijwel altijd tot een realistischer bedrag, omdat een plan rekening houdt met de werkelijke staat en samenstelling van uw complex in plaats van met een algemeen percentage.
Een plan werkt het beste wanneer het actueel blijft. Bouwkosten veranderen, een bouwdeel kan langer meegaan dan verwacht, en na een uitgevoerd project schuift de planning op. Wij werken het plan daarom jaarlijks bij op basis van de inspectie en actuele prijzen, en leggen de gevolgen voor de bijdrage tijdig voor aan het bestuur. Zo weet uw vereniging precies wat er gaat gebeuren en dat het geld er op dat moment is.
Bij grotere werkzaamheden doorlopen wij een vast traject. Het bestuur beslist, de vergadering geeft het mandaat, en wij regelen de uitvoering.
Na de jaarlijkse inspectie stellen wij vast welke werkzaamheden het komende jaar aan de orde zijn en wat daarvoor voorbereid moet worden.
Wij leggen vast wat er precies gedaan moet worden, met welke materialen en volgens welke eisen. Daarmee zijn offertes onderling goed te vergelijken.
Wij vragen meerdere offertes aan op basis van hetzelfde bestek, voeren waar nodig vooroverleg met aannemers en beoordelen prijs, werkwijze en garantievoorwaarden.
U ontvangt een onderbouwd voorstel met de financiële gevolgen per appartement, zodat eigenaren beslissen op basis van cijfers.
Na het besluit verstrekken wij de opdracht en bespreken we planning en uitvoering met de gekozen aannemer.
Wij houden toezicht op de uitvoering en informeren bewoners over wat er wanneer gebeurt. Zo weet iedere bewoner waar hij aan toe is.
Wij leveren de werkzaamheden op, leggen eventuele restpunten vast en zien toe op een nette afronding.
Wij bewaken de garantietermijnen en handelen garantiemeldingen af. Ook jaren na de oplevering weten wij wat er is afgesproken.
Ieder gebouw is anders. Het onderhoudsplan stemmen we daarom altijd af op uw specifieke VvE.
Een portiekpand met acht appartementen uit de jaren dertig vraagt een andere planning dan een complex uit de jaren negentig met een lift, mechanische ventilatie en een parkeerlaag. Ligging weegt eveneens mee: gevels en kozijnen aan open water verouderen merkbaar sneller dan die in een beschutte straat. Daarom stemmen wij de inspectiecyclus af op het gebouw zelf.
Daarom werken wij niet met een vast schema per bouwjaar, maar met wat wij bij de inspectie werkelijk aantreffen. Soms betekent dat een post naar voren halen. Vaker blijkt dat een bouwdeel nog jaren meekan, wat de vereniging geld bespaart.
Noodzakelijke maar niet begrote werkzaamheden voeren wij uit na overleg met het bestuur. Bij zeer urgente zaken handelen wij direct en informeren wij het bestuur zo snel mogelijk daarna. Wat er precies gebeurt en waarom, staat altijd vast op papier.
Het bijhouden van het meerjarenonderhoudsplan en de jaarlijkse inspectie zijn onderdeel van het pakket Compleet Beheer en zitten in het jaarbedrag. Voor de begeleiding van grotere onderhoudsprojecten die buiten de reguliere jaarplanning vallen, werken wij met een staffel op basis van de aanneemsom: hoe groter het project, hoe lager het percentage. Kleinere werkzaamheden rekenen wij af op uurbasis.
Die opzet is bewust gekozen. Een vereniging weet vooraf waar zij aan toe is, en bij een omvangrijk project loopt de vergoeding niet evenredig mee met de aanneemsom. De exacte staffel en tarieven staan in de offerte, zodat u ze naast andere aanbiedingen kunt leggen.
Besluit de vergadering na het voortraject om de werkzaamheden nog niet te laten uitvoeren, dan brengen wij een deel van de staffelprijs in rekening voor het werk dat al is verricht. Ook dat staat vooraf vast, zodat alles vooraf helder is.
Veel verenigingen staan voor twee opgaven tegelijk: bouwdelen die aan het einde van hun levensduur zijn, en de vraag hoe het complex energiezuiniger wordt. Dat zijn geen losse trajecten. Op het moment dat de kozijnen toch vervangen worden, is beter glas een kleine meerprijs in plaats van een apart project. Wordt het dak vernieuwd, dan is dat het natuurlijke moment voor isolatie.
Wij brengen die momenten in het meerjarenonderhoudsplan bij elkaar, zodat de vereniging niet twee keer een steiger betaalt. Meer daarover leest u op onze pagina over verduurzaming. Richt uw vereniging zich nog op, of is deze nog niet actief? Dan begeleiden wij dat traject ook, al voordat de splitsingsakte passeert: zie oprichting van een VvE.